Módszertan

Az MBH Lakásárindex a magyarországi lakóingatlan árak alakulását méri. Az index negyedéves gyakoriságú, 1998 első negyedévétől kezdődik.

Az index értékét a 2000-es év átlagával normáltuk, azaz 2000-ben az átlagos indexérték 100. Az index lakóingatlanok adásvételi tranzakciós adatain alapul, 1998-tól kezdődően mintegy 3000 település közel 1 millió lakóingatlan adásvételi adatát feldolgozva készült. Az adatok forrása az MBH Jelzálogbank Nyrt. működése során gyűjtött saját megfigyelései, valamint a NAV-tól megvásárolt ingatlan tranzakciós adatbázis.

Miután nem adnak-vesznek minden egyes ingatlant minden negyedévben, ezért a megfigyeléseink – a tranzakciós adatok teljessége esetén is – az ingatlanállomány egy szükségképpen korlátozott mintája, a minta pedig nem reprezentatív. Ilyen esetben az egyszerű mutatók (átlagár, mediánár) alakulását befolyásolja, hogy éppen milyen jellegű ingatlanok kerültek a forgalomba, milyen a minta összetétele. Az MBH Lakásárindex számítása során ezt az úgynevezett összetételhatást a szakirodalomban ajánlott hedonikus módszerrel kezeltük. Az összetételhatás leginkább az adásvételek területi eloszlásának változásából adódik, a hedonikus módszerrel így például kiszűrhető annak hatása, ha egyes időszakokban több budapesti adásvétel volt, mint máskor. Az adatbázisból számítható egyszerűbb mutatók és a hedonikus módszerrel számított MBH Lakásárindex trendje hasonló, hosszabb távon azonos tanulságokkal szolgálnak. Megfigyelhető azonban, hogy rövidebb távon az egyszerűbb mutatószámok alakulása jobban ingadozik, míg a regressziós módszertannal előállított index simábban alakul. Ebből következően a rövid távú ingadozásokban szerepet játszhat az eladott lakások összetételének változása, amit a hedonikus módszer korrigál, így alkalmasabb a fundamentális folyamatok megjelenítésére.

A NAV-tól érkező adatok nagy része legalább fél évvel az adásvétel után kerül be az adatbázisba, nem elhanyagolható számban még évek múltán is érkeznek adatok. Az beérkező adatok alapján az index utolsó időszakokra vonatkozó értékeit újra kiszámítjuk, így ezek némileg módosulhatnak. Egy adott negyedévet lezáró elemzésünkben jelezzük az adott időpontban véglegesített korábbi negyedévre vonatkozó index értékeket.

Az MBH Lakásár prognózis modellen alapuló módszertana három pillérre támaszkodik:

I. Nemzetközi és magyar tapasztalatok alapján összefüggéseket azonosítunk kiválasztott magyar makrogazdasági indikátorok, pénzpiaci és hitelpiaci környezet mutatószámai, lakáspiac forgalmi adatai és a lakásárak között. (A makrogazdasági és pénzügyi környezet várható alakulásáról főként a Magyar Nemzeti Bank kiadványaiban szereplő előrejelzések alapján alakítjuk ki képünket.)

II. Az MBH Bank Csoport hosszú ideje meghatározó szereplője a magyar lakásfinanszírozási piacnak. Működésünk földrajzilag lefedi az országot, a meghatározó ingatlanértékelők széles körétől jutunk információkhoz, ezért előrejelzéseinkben felhasználjuk a feldolgozott és ellenőrzött lokális helyzetértékeléseket is.

III. A válság során nem hagyhattuk figyelmen kívül azokat a megfigyeléseket, melyeket a hasonló, ingatlanárakat érintő válságok elemzéséből nyerhetünk. Ezért a nemzetközi tapasztalatokat is beépítjük előrejelzésünkbe.

Töltse le kiadványunkat:

Részletes módszertan letöltése